# Anfangsmietzins anfechten – Advocado > Wann und wie kann ein Mieter in der Schweiz den Anfangsmietzins anfechten – und was gilt, wenn das amtliche Formular fehlt? **Stand: 20.10.2026** ## Kurzantwort Der Mieter kann den Anfangsmietzins **innert 30 Tagen nach Übernahme** der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten, wenn er sich wegen einer **Notlage oder des Wohnungsmarkts** zum Vertragsschluss gezwungen sah oder der Vermieter den Mietzins gegenüber dem Vormieter **erheblich erhöht** hat ([Art. 270 Abs. 1 OR](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_270)). In Kantonen mit **Formularpflicht** muss der Anfangsmietzins auf dem amtlichen Formular mitgeteilt werden. Fehlt es, ist die **Mietzinsvereinbarung nichtig** – der Mieter kann die richterliche Festsetzung und Rückerstattung verlangen, auch nach Ablauf der 30 Tage, vorbehältlich Rechtsmissbrauch ([BGE 140 III 583](https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-583%3Ade&lang=de&type=show_document)). ## Voraussetzungen der Anfechtung - **Frist:** 30 Tage nach Übernahme der Mietsache, Eingabe bei der Schlichtungsbehörde. - **Alternative Voraussetzung a:** Zwangslage wegen persönlicher oder familiärer Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume. - **Alternative Voraussetzung b:** erhebliche Erhöhung gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache. - **Missbräuchlichkeit:** übersetzter Ertrag oder offensichtlich übersetzter Kaufpreis ([Art. 269 OR](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_269)); Gegenargumente des Vermieters nach [Art. 269a OR](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_269_a), insbesondere Orts- und Quartierüblichkeit. ## Wie die Missbräuchlichkeit geprüft wird - **Nettorendite (absolute Methode):** Vorrangiges Kriterium. Zulässig ist eine Rendite auf dem teuerungsbereinigten Eigenkapital, die den Referenzzinssatz um 2 Prozentpunkte übersteigt, solange dieser bei 2 % oder tiefer liegt ([BGE 147 III 14](https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-III-14%3Ade&lang=de&type=show_document), Praxisänderung). - **Altbauten:** Bei Altliegenschaften steht die Orts- und Quartierüblichkeit im Vordergrund; der Vergleich erfordert in der Regel mindestens fünf vergleichbare Objekte (Art. 11 VMWG). - **Vermutung:** Bei Erhöhungen von **deutlich über 10 %**, die sich nicht durch Referenzzinssatz oder Teuerung erklären lassen, wird Missbräuchlichkeit tatsächlich vermutet; der Vermieter muss begründete Zweifel wecken ([BGE 147 III 431](https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-III-431%3Ade&lang=de&type=show_document)). ## Formularpflicht und Folgen bei Fehlen Bei Wohnungsmangel können die Kantone das amtliche Formular beim Abschluss neuer Mietverträge obligatorisch erklären ([Art. 270 Abs. 2 OR](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_270)). Es muss den Mietzins des Vormieters sowie den damals geltenden Referenzzinssatz und Landesindex enthalten ([Art. 19 Abs. 3 VMWG](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/de#art_19)) und spätestens bei Übergabe der Mietsache ausgehändigt werden. Welche Kantone die Pflicht kennen, veröffentlicht das [Bundesamt für Wohnungswesen jährlich](https://www.bwo.admin.ch/de/formularpflicht) – der Kanton Zürich etwa seit 1. November 2013. - Fehlt das Formular oder die Begründung einer Erhöhung, ist **nur die Mietzinsvereinbarung nichtig**, nicht der Mietvertrag ([BGE 120 II 341](https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F120-II-341%3Ade&lang=de&type=show_document)). - Der Mieter kann auf **richterliche Festsetzung** des Anfangsmietzinses und **Rückerstattung** des zu viel Bezahlten nach Bereicherungsrecht klagen ([BGE 140 III 583](https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-583%3Ade&lang=de&type=show_document)). - Eine gesetzliche Frist gibt es dafür nicht; Schranken sind die Verjährung der Rückforderung und das Verbot des Rechtsmissbrauchs ([BGE 148 III 63](https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F148-III-63%3Ade&lang=de&type=show_document)). ## Verfahren - Zuständig ist die paritätische **Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht** am Ort der Sache. - Im Schlichtungsverfahren werden keine Gerichtskosten erhoben ([Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2010/262/de#art_113)). - Kommt keine Einigung zustande, erteilt die Schlichtungsbehörde die Klagebewilligung; die Klagefrist beträgt in Mietsachen **30 Tage** ([Art. 209 Abs. 4 ZPO](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2010/262/de#art_209)). - Während des Verfahrens gilt der bestehende Mietvertrag unverändert weiter ([Art. 270e OR](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_270_e)). ## Abgrenzung: Mietzinserhöhung und Herabsetzung | Situation | Frist | Grundlage | | --- | --- | --- | | Anfangsmietzins | 30 Tage nach Übernahme | [Art. 270 OR](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_270) | | Mietzinserhöhung im laufenden Verhältnis | 30 Tage nach Mitteilung | [Art. 270b OR](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_270_b) | | Herabsetzung (z. B. gesunkener Referenzzinssatz) | Gesuch an Vermieter; bei Ablehnung 30 Tage zur Anrufung der Schlichtungsbehörde | [Art. 270a OR](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_270_a) | | Erhöhung ohne amtliches Formular oder ohne Begründung | nichtig, keine Anfechtung nötig | [Art. 269d Abs. 2 OR](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_269_d) | ## Häufige Fragen ### Wie lange habe ich Zeit, den Anfangsmietzins anzufechten? 30 Tage nach Übernahme der Mietsache (Art. 270 Abs. 1 OR). Die Frist läuft ab der Übergabe, nicht ab Vertragsunterzeichnung. Fehlte in einem Kanton mit Formularpflicht das amtliche Formular, ist die Mietzinsvereinbarung nichtig und die richterliche Festsetzung auch später möglich. ### Ab wann gilt eine Erhöhung gegenüber dem Vormieter als erheblich? Das Bundesgericht vermutet Missbräuchlichkeit bei Erhöhungen von deutlich über 10 %, die sich nicht durch die Entwicklung von Referenzzinssatz und Teuerung erklären lassen (BGE 147 III 431). Der Vermieter kann die Vermutung mit begründeten Zweifeln erschüttern, etwa durch Vergleichsobjekte. ### Welche Rendite darf ein Vermieter erzielen? Nach BGE 147 III 14 darf die Nettorendite auf dem teuerungsbereinigten Eigenkapital den Referenzzinssatz um 2 Prozentpunkte übersteigen, solange dieser 2 % oder weniger beträgt. Bei Altliegenschaften ist dagegen die Orts- und Quartierüblichkeit massgebend. ### Was passiert, wenn der Vermieter das amtliche Formular nicht verwendet hat? In Kantonen mit Formularpflicht ist dann die Vereinbarung über den Mietzins nichtig, der Vertrag bleibt gültig (BGE 120 II 341). Der Mieter kann die Festsetzung des zulässigen Mietzinses und die Rückerstattung zu viel bezahlter Beträge verlangen, solange er nicht rechtsmissbräuchlich handelt (BGE 140 III 583, 148 III 63). ## Quellen - [Obligationenrecht (OR), Art. 269–270e – Fedlex](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_269) - [VMWG, SR 221.213.11 – Fedlex](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/de) - [BGE 147 III 14 (Nettorendite)](https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-III-14%3Ade&lang=de&type=show_document) - [BGE 147 III 431 (Vermutung bei Erhöhung über 10 %)](https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-III-431%3Ade&lang=de&type=show_document) - [BGE 140 III 583 (Folgen des fehlenden Formulars)](https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-583%3Ade&lang=de&type=show_document) - [Bundesamt für Wohnungswesen: Formularpflicht](https://www.bwo.admin.ch/de/formularpflicht) --- Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. 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